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                         “质”变·曝光渗水漏水成通病“建筑水分”何时能沥干?


  顾云昌认为众多房企强调的高周转会导致其缩短产品打磨的时间,不过并不能笼统地将责任归于高周转,慢周转同样会出现采购原料不达标、施工不精细的现象。

  窗外的购物中心前卫时髦,四周的高楼鳞次栉比,尽管受疫情影响,街道上不复往日车水马龙,但透过南通万象城外墙上的商铺海报,仍然能感受到周边的异彩纷呈。

  而窗内的老郑无暇欣赏这些景色,几天前的一场降雨让老郑(化名)新家里的墙面、地板无一幸免,靠近外窗的部分全部被渗进的雨水混合着楼上空调外机的冷凝水淹没,刚铺的地毯湿了一大片,老郑把它挂在晾衣杆上,积水顺着地毯一角往下流,像断了线的珠子。

  如果不是因为带租客来看房,老郑还不知道新交付的房子漏水这么严重。这里是江苏南通市繁华的北大街商圈,老郑家的新房就在商圈东北角,2019年12月31日正式交付。这栋45层精装商住SOHO名称为华润中心悦玺,开发商是华润置地(南通)发展有限公司,物业公司为华润置地北京物业管理公司南通分公司。

  据老郑介绍,买下这栋房子是准备先作出租使用,等年纪稍大些再搬进去。之所以选在这里,主要是冲着临近商圈,并且售楼人员表示未来地下会建设地铁站,业主可经地下直达。然而,目前老郑听说修建地铁站的计划已被搁置,此外自己的出租计划也不得不中断。

  “之前在网上都跟人家(租客)谈好价钱了,等带过来看房,看到屋里漏成这个样子人家就不租了。我们这里都是半年起租,这下我要损失半年租金了。”

  受疫情影响,维修工作无法立即进行,租客也纷纷选择等到疫情平稳后再出来看房,老郑觉得自己的房子一时半会很难租得出去。

  对于地铁站的计划,与老郑同一栋楼的顾女士也提出了自己的担忧。她表示前些天与楼里业主交流时曾听说自家楼下将不会再设地铁站,原因在于如果开发商想为住宅项目引入地铁,需向地铁公司支付一笔资金,但基于当前销售状况良好,开发商或许不再会为地铁站投入资金。

  对此,新地产财经曾再次以购房人的身份询问售楼处关于地铁的问题,营销人员表示附近地铁站仍会建,但无法确定业主以后是否可经地下直接进入地铁。

  除此之外,顾女士也正承受与老郑家渗水漏水类似的困扰。因为楼上还未入主,顾女士暂未遇到空调外机冷凝水渗入的现象,不过洗手间内热水器龙头也曾出现过漏水,好在后来经维修人员处理已暂时解决。

  但另一位业主没有这么幸运,他提到家中的厨、卫洗手台下方时常漏水,已经维修过两次仍未彻底解决。

  综合多位业主的反映来看,华润中心悦玺项目的渗水漏水问题基本集中于临近外窗与卫生间两大区域。同时,另外两大集中问题为空调制热不力、电梯故障频繁。

  老郑与顾女士都提到,开发商统一安装的中央空调制热效果十分不理想,本身整栋大楼多为建筑面积在50-60平方米之间的一居室小户型,以实际的使用面积计算,空间更小,使用空调采暖完全足够。但老郑说,自家的空调开上5、6个小时室温才能勉强维持在20度上下,这还是在3月份南通气温普遍已达到十几度的环境下,如果是寒冬时节,业主担心室内气温会更低。如此产生的耗电量也极大,老郑提到自己专门测算过自家用电量,无人居住的情况下,每天仍会耗进0.7-0.9度电。该现象不是孤例,多位业主均反映过这一问题,并推测是由于公共区域用电被分摊进每一位业主的电表所导致。

  同时也有业主表示开发商已在空置房间内进行试验,初步推测是由于空调出风口下部安装了一圈吊顶,导致热气难以向下扩散至全屋,并设计了解决方案,在出风口处添加引流板将热气向下引流。

  对于两方业主收到的不同反馈,及业主所提到的对空调、电表等的质疑,新地产财经曾向项目售楼处核实,对方表示其主要负责楼盘营销,收房后出现的质量问题建议向物业中心反应。但当新地产财经致电该项目物业中心所属的华润置地(北京)物业管理有限责任公司南通分公司时,对方表示从未收到业主反应的任何质量问题。

  此外,该公寓楼内的电梯安全也令业主忧心忡忡,曾有业主在乘梯抵达目标楼层后,被困在不断开合的电梯门里无法逃出。老郑提到,整栋楼共有三部电梯,但收房后两个多月的时间里,没见过三部电梯同时正常使用的情况,“总有一、两部在维修”。

  刚在2019年最后一天拿到新房的老郑和顾女士,在发现问题后分别向物业中心和华润总部反映过上述情况,但位于大楼6层的物业回复说会安排维修补偿,但至老郑与新地产财经采访当天(3月4日)尚未给出具体方案;华润总部则表示受疫情影响暂无法及时解决。眼下顾女士希望开发商能解决空调制热问题,妥善安排渗水漏水部位的修复,并为所有房屋出水口进行排查,杜绝漏水现象。

  一位在建筑领域从业多年的人士推测,华润悦玺业主遇到的外窗部位渗水基本是因为窗框材质不达标、密封程度不够、施工坡度不合理三种情况引起,而洗手台下水管处漏水则多是由于管材不合标准或接缝处未灌入密封胶导致。建议购房人收房后,应尽早在卫生间和厨房内做闭水试验,此外有条件的可选择在雨天看房。

  针对空调制热不力问题,上述人士表示除吊顶影响外,也与室内面积和空调功率有关,一般25平方米左右的房间适合安装两匹空调,40平方米左右的房间适合安装三匹空调。顾女士提到公寓楼内的户型基本都是建筑面积在40-60平方米之间的开间,自己家房型的使用面积为38平方米,但开发商为楼内所有业主安装的都是两匹空调。而对众多业主质疑的电表问题,该人士分析,通常情况下公共区域内用电会连接到一个小区总表,分摊到每一户电表的做法并不合理,建议业主先行校表,检查是否因电表故障而出现空走现象。

  北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧从法律角度提出业主维权建议,其表示,开发商没有交付符合质量标准的房屋,应承担房屋质量维修义务,并对业主承担违约责任或损害赔偿。通常购房合同中会约定维权时效,结合现实情况,如果本次开发商因疫情延迟维修超过时效,那么因疫情延迟的时间不计入,购房者可以继续维权。如果最终开发商未能解决业主诉求,业主可以向法院提起诉讼要求损害赔偿或违约金赔偿。

  对于业主所述的营销人员承诺的地铁站规划,郭韧认为如果说法属实,则开发商可能会承担因虚假陈述而对购房者产生误导的责任,但需有确凿证据。也就是说,如果购房者不能提供营销人员明确表示未来将建设地铁站的录音或宣传资料等一类证据,则认定较难。

  而至于老郑这类业主希望获得的租金赔偿,郭韧坦言因没有达成出租协议,无法判断实际损失,在实务中较难得到支持,“不过业主可以因交房不符合标准要求违约金或损害赔偿,损害赔偿可以参照出租损失”。

  全国房地产商会联盟主席顾云昌向新地产财经表示,渗水漏水问题几乎是房地产开发建造过程中的通病,出现这一问题基本有三方面原因:一是设计,防水层结构较复杂,如果设计不合理,极易出现问题;二是施工,施工水平不到位或过程中出现偏差;三是材料,卷材、毛砖等建筑材料质量不过关。

  顾云昌提到当前较多渗水漏水问题都出自施工环节,这在本质上虽属建筑商的失误,但开发商还应作为最终责任人,“因为是开发商委托的建筑施工单位没有做到位”。

  但这一通病也并非无解,顾云昌认为众多房企强调的高周转会导致其缩短产品打磨的时间,不过并不能笼统地将责任归于高周转,慢周转同样会出现采购原料不达标、施工不精细的现象。建筑质量不到位根本上还是由于监管不到位,“比如采购过程中采购人员与供应商的一些猫腻就会导致建材出问题,所以有些大型上市公司对采购网络的监管非常严格”。

  因此要想杜绝建筑质量混进“水分”,还需加强内控,顾云昌提到内控不仅是对自身财务、现金流的控制,也是对内部监督网络的监控。

  此外,对于当下华润中心悦玺一类项目,在刚交付即爆出问题必然由开发商负责维修,但对于那些超过三年保修期的项目,顾云昌表示,开发商在施工完毕交接时通常会为物业提供一笔维修基金,这笔基金就是用于后续维修的,并且业主在这期间缴纳的物业费也会有部分进入维修基金,因此保修期过后再出现漏水问题,也应由物业负责维修。

  顾云昌认为众多房企强调的高周转会导致其缩短产品打磨的时间,不过并不能笼统地将责任归于高周转,慢周转同样会出现采购原料不达标、施工不精细的现象。

  朱来宾于2020年1月起任中粮集团战略部总监,2014年5月至2016年6月担任大悦城监事。

  前两个月,集团连同其合营公司及联营公司实现累计合同销售金额约69.07亿元,同比减少23 %。

  1-2月集团之未经审核物业合同销售额累计约70.2亿元,同比减少38%。

责任编辑:广西快3  

2020-03-08 07:54


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